被蛋壳套住了,怎么办?
尚滔滔 2020-11-27 18:08:05

来源:中国新闻网

坑有多大

蛋壳风波愈演愈烈。

恐怕没人能料到,当初打出“让年轻人有尊严地生活在城市中”这一旗号的蛋壳公寓,把它服务的租客和房东们逼向了既没尊严也不体面的纠纷漩涡。

日前网络上曝出一则视频,因蛋壳欠缴房租,房东上门收房,一女房客持刀相向,言语激烈。也有媒体曝出,一位北漂模特借了8000元给蛋壳交房租,但租金却未被付给房东,租客被要求搬离,甚至产生轻生念头。

原本连面都没见过的房东和租客们开始“大打出手”。有的房东与租客来回换锁;有的租客回家后发现行李被丢出门外;有的房东损失几万元后发现租客依然不肯搬离。

作为长租公寓运营商,蛋壳本应该成为那座搭在房东和租客之间的桥梁。但如今蛋壳遭遇资金链危机,让房东和租客成了背锅者:一方索要租金无果,自己的房子也收不回来;另一方则是提前交了房租,却面临被驱赶风险。由于中间方的沉默,两个受害者之间,矛盾不断激化。

围绕蛋壳事件,各大平台上,出现了上百个维权群,有针对房东的、有针对租客的、还有针对供应商的,覆盖了北京、成都、苏州、武汉等各个地方。眼看损失很难全拿回来,及时止损、逃离蛋壳,成为许多人的无奈之选。

蛋壳还有救吗?

上周,由于一度传出我爱我家将会接盘蛋壳的消息,蛋壳股价连续两天大涨。不过随后,我爱我家方面表示并没有接到这样的消息或通知。

那么会有企业或机构在最后阶段接手蛋壳吗?业内人士认为,至今还未出现这样的机构,可能性已经不大了。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为,蛋壳目前有近50万间在管房源,平均一间或至少有半年的房租无法刚性兑付。以每月3000元计算,半年就是1.8万元,50万间就是90亿元,加上蛋壳拖欠的工资和供应商的款项,资金缺口可能超过100亿元。面对如此大的缺口,目前其他运营商不敢或者没有能力接手。

以同为长租公寓头部企业的相寓为例,2019全年,相寓实现收入18.7亿元,当年相寓的全国在管规模为27.6万套,平均下来,每套房每个月实现营收不到600元。

也有知情人士透露,实际上蛋壳留下的“坑”并没有想象中的大,据测算,蛋壳目前的资金缺口大约为53亿元,如果能得到20亿元的资金投入,现金流就能转起来。

矛盾焦点可能在管理能力上。以相寓为例,在27万套在管规模的基础上,再去接手相当于一倍规模的蛋壳,即便资金够用,运营能力恐怕也很难跟上。

“目前的最佳模式可能是新的资本进入蛋壳控股,仍然沿用蛋壳原来的队伍,逐渐切割亏损房源”,业内人士说。

但如果没有资方投资,那么蛋壳发生的损失只能内部消化。胡景晖认为,最后的解决方案可能是房东、租客以及租金贷提供商分摊损失。

被蛋壳套住了,怎么办?

家住四川省成都市的潘先生是蛋壳的房东。

“蛋壳不给付租金了,10月份的房租,现在还没收到,已经超过15个工作日了,蛋壳已经违约”,经历过此前被迫降租金、季付房租强制改为月付房租等风波的潘先生表示,现在就希望跟蛋壳赶紧解约,把房子收回来。

他表示,已前往蛋壳设在成都市锦江区提督街的雄飞中心纠纷处理点,提交解约申请。“接待人员告诉我,15天内会进行租客的清退工作,清退完后,再跟我签解约协议”。

租客的问题更难处理。记者了解到,如果涉及租金贷,微众银行承诺,被迫搬离的租客至少在2021年3月31号前,其征信将不受影响。但对于已经提前支付一年房租的租客,由于房东未收到这部分房租,可能面临钱收不回来,又会被房东要求搬离的情形。

在维权群里,有的租客已经主动办理解约,等待蛋壳退款,还有不少租客表示“交了钱就得让我住,要跟房东死磕到底”。

问题的焦点是:如果房东已经与蛋壳解约,能否要求租客搬离?目前对于这一问题,法律界有不同的声音。

北京盈科(上海)律师事务所律师高丽林认为,房东是物权人,物权是绝对的一种权利,(在解约后)房东可以去收房。租客最多能住到什么时候?高丽林说,房东和蛋壳之间的合同解除之前,租客都可以住,但一旦房东和蛋壳租赁合同解除,那么蛋壳和租客的合同也不复存在了。

北京金诉律师事务所主任王玉臣则持相反意见。他认为,租客有权要求继续履行租赁合同,平台和房东都无权要求租客提前搬走。无论房东与平台是委托关系还是租赁关系(视具体合同而定,两种情况皆有),房东只能找平台,而不能直接对租客采取任何强制措施。

过去也出现过平台或者中介“跑路”,问题是如何解决的?房屋租赁行业专家表示,主要还是租客和房东协商解决,以往这种损失多是租客和房东一人一半承担。但房东不能强行驱赶房客,或者以断水断电等方式威胁租客搬离。

蛋壳们做错了什么?

从资本的宠儿(5年八次大笔融资,总额约10亿美元),到现在的一地鸡毛,无人接盘。蛋壳的麻烦可以说是国内长租公寓“成长的烦恼”的一个缩影。

今年以来,长租公寓行业“雷声不断”。今年8月份,杭州长租公寓友客、巢客相继“暴雷”,此后,寓意、适享、岚越公寓等也被曝已人去楼空。

经营不善,破产倒闭对每个行业来说都是正常现象,但为何近期长租公寓行业密集暴雷?

如果复盘一遍,大致可以发现三大问题:

第一,被资本“绑架”,快速扩张。大量资本注入,推动蛋壳快速扩张,布局城市迅速扩大到北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、重庆、西安等13地。根据蛋壳公寓一季报,今年一季度蛋壳公寓拥有41.9万套公寓,而去年同期为27万套公寓。

为了更快扩大市场占有率,蛋壳选择高价收房,低价出租,这也为后续的资金链危机埋下伏笔。快速扩张的同时,蛋壳的管理能力跟不上扩张速度,导致服务水平下滑。

今年一季度,蛋壳公寓净亏损人民币12.344亿元,相较去年的净亏损人民币8.162亿元,亏损面明显扩大。

第二,疫情等突发原因,让房子不那么好租了,租金水平也有所下滑。疫情发生后,许多人失去收入,离开大城市,租赁房屋空置率上升。自如CEO熊林此前曾表示,长租公寓是靠低毛利大规模来运营的,如果出租率做不到95%,是没有利润的。

另外,过去两年,北京等地对“N+1”(将客厅打隔断做出一个居住单间)进行了大规模清理,而过去,N+1是分散式长租公寓的一大重要盈利来源。

第三,政府监管跟不上。目前住房租赁领域的政策法规尚不完善,对于长租公寓、互联网租房等新生事物监管力度不够。不少长租公寓涉及租金贷等问题,一旦暴雷,如同一场“庞氏骗局”,放大风险的同时,也为善后带来极大难度。

逃离蛋壳了,以后怎么办?

“问题已经发生了,自己咬咬牙承担点损失,赶紧离开蛋壳”,这代表了很多房东和租客的心理。但后续怎么办?

房东依然有出租房屋的需求,租客也依然需要租房生活,中间方的存在实际上为两者都提供了便利,如果真的把中间方踢开,房东、租客都多了很多麻烦。

房东直接出租,需要自己寻找租客,也免不了在屋内设施出现问题时,上门维修或解决;租客,特别是只需要租一个单间的租客则很难找到合适的房屋。长租公寓有着极大的潜在需求,但如何才能从根本上解决发展困境?

业内人士建议,首先,要建立行业的准入制度。不是谁都能搞长租公寓的,必须有一定的资质和管理水平。参考台湾、日本等地的住房租赁监管方式,专业人员必须要持证上岗。

其次,设立与规模相匹配的风险保证金。租房是高频交易,如果将所有的租金都纳入监管,那么行业很可能就不复存在了。所以,可以参考商业银行的存款准备金制度,强制要求租赁企业设定一定比例的准备金。这些资金将类似于一条看不见的“绳子”,在企业过快扩张的时候,把它们“往回拽”。一旦发生风险,这些准备金也能一定程度上减少房东和租客的损失。
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